ضريبة التصرفات العقارية تعتبر من القضايا الهامة في السياسات الضريبية في المملكة العربية السعودية. تهدف هذه الضريبة إلى تحقيق أهداف اقتصادية واجتماعية محددة، وتشمل تنظيم التعاملات العقارية وزيادة الإيرادات الضريبية. في هذا المقال، سنستعرض مفهوم ضريبة التصرفات العقارية وأهدافها، بالإضافة إلى قوانينها وآليات حسابها وتأثيرها على الاقتصاد العام والسوق العقارية.

مفهوم ضريبة التصرفات العقارية:

ضريبة التصرفات العقارية هي إحدى الضرائب التي تفرضها الحكومة السعودية على عمليات البيع والشراء والتأجير والإيجار والتبرع والهبة للعقارات.

وتعتبر ضريبة التصرفات العقارية هي الرسم الذي يفرض على هذه التحويلات العقارية بنسبة مئوية محددة من قيمة العقار. وقد تم إطلاق هذه الضريبة في السعودية بموجب القرار الملكي رقم م/60 وتاريخ 16/6/1436هـ (الموافق 6 أبريل 2015م).

 أهداف ضريبة التصرفات العقارية:

توليد الإيرادات: 

توليد الإيرادات أحد أهم أهداف ضريبة التصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية. وفيما يلي بعض النقاط التي توضح أهمية توليد الإيرادات من هذه الضريبة:

1.     تمويل الخدمات العامة: الضرائب، بما في ذلك ضريبة التصرفات العقارية، تمثل مصدرًا أساسيًا لتمويل الخدمات العامة التي تقدمها الحكومة للمواطنين مثل الصحة، والتعليم، والبنية التحتية، والأمن الاجتماعي.

2.     تنمية البنية التحتية: يمكن استخدام العائدات من الضرائب، بما في ذلك ضريبة التصرفات العقارية، في تمويل وتطوير البنية التحتية للدولة مثل الطرق، والجسور، وشبكات النقل، والمرافق العامة الأخرى.

3.     تمويل المشاريع التنموية: يمكن أيضًا استخدام الإيرادات المتولدة من الضريبة لتمويل المشاريع التنموية التي تهدف إلى تعزيز الاقتصاد المحلي وتحسين جودة الحياة للمواطنين.

4.     الاستثمار في القطاعات الحيوية: يمكن توجيه الإيرادات نحو دعم القطاعات الحيوية في الاقتصاد مثل الصناعة، والزراعة، والسياحة، والتكنولوجيا، مما يعزز التنويع الاقتصادي ويزيد من فرص العمل والاستثمار.

5.     تحسين التوازن المالي: من خلال زيادة الإيرادات الضريبية، يمكن تحسين التوازن المالي للحكومة وتقليل العجز في الميزانية، مما يسهم في استقرار الاقتصاد الوطني.

تحفيز الاستثمارات العقارية المستدامة:

تطبيق ضريبة التصرفات العقارية يمكن أن يلعب دورًا مهمًا في تشجيع المستثمرين على الاستثمار بشكل أكثر استدامة في القطاع العقاري. وفيما يلي بعض الطرق التي يمكن لتطبيق هذه الضريبة أن تحقق ذلك:

1.     تحفيز الاستثمارات طويلة الأجل: بفرض ضريبة على عمليات البيع العقارية في وقت قصير من الفترة الاستثمارية، يمكن أن تشجع الحكومة المستثمرين على الاستثمار بشكل أكثر استدامة من خلال الاحتفاظ بالعقارات لفترات طويلة الأجل، مما يسهم في تعزيز الاستقرار في السوق العقارية.

2.     تعزيز الاستخدام الفعال للموارد العقارية: بفرض ضريبة على العقارات الغير مستغلة بشكل فعال، يمكن تحفيز المستثمرين على تطوير وتأجير هذه العقارات بدلاً من تركها بلا استخدام، مما يزيد من كفاءة استخدام الموارد العقارية ويسهم في تحقيق الاستدامة البيئية والاقتصادية.

3.     تحفيز الاستثمار في العقارات الصديقة للبيئة: يمكن للحكومة توجيه سياسات الضرائب لتشجيع الاستثمار في العقارات التي تتوافق مع معايير الاستدامة البيئية، مثل العقارات ذات الكفاءة الطاقية العالية أو التي تستخدم التقنيات البيئية المتقدمة، وذلك من خلال تقديم حوافز ضريبية مثل تخفيضات في معدلات الضرائب.

4.     تعزيز الشفافية والتنظيم في السوق العقارية: من خلال فرض الضريبة وتنظيم العمليات العقارية، يمكن للحكومة تعزيز الشفافية والنزاهة في السوق العقارية، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين ويقلل من المخاطر المالية المحتملة.

أهداف فرض ضريبة التصرفات العقارية:

يمكن استخدام العائدات من ضريبة التصرفات العقارية في دعم البرامج والمشاريع التي تعزز المساواة الاجتماعية وتخفيف العبء عن الطبقات الفقيرة في المجتمع. وفيما يلي بعض الطرق التي يمكن استخدامها لتحقيق هذا الهدف:

1.     دعم الإسكان الاجتماعي: يمكن تخصيص جزء من عائدات ضريبة التصرفات العقارية لتمويل برامج الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك بناء الوحدات السكنية للأسر ذات الدخل المحدود وتوفير الدعم لهم لتملك المساكن.

2.     تقديم الدعم الاجتماعي والمالي للأسر ذات الدخل المنخفض: يمكن استخدام العائدات من الضريبة لتقديم الدعم المالي المباشر للأسر ذات الدخل المحدود، مثل توفير المساعدات النقدية، وتقديم القروض العقارية بفوائد منخفضة، وتوفير الخدمات الاجتماعية الأساسية.

3.     تعزيز الفرص التعليمية والتدريبية: يمكن استخدام العائدات من الضريبة لتمويل برامج التعليم والتدريب الموجهة للفئات ذات الدخل المحدود، مما يسهم في تعزيز قدراتهم وفرصهم الاقتصادية والاجتماعية.

4.     تحسين البنية التحتية في المجتمعات المحرومة: يمكن توجيه العائدات من الضريبة نحو تحسين البنية التحتية في المناطق الفقيرة، مثل تحسين الطرق والمرافق الصحية والتعليمية، وذلك لتحسين جودة الحياة وتعزيز التنمية المستدامة في هذه المجتمعات.

5.     توفير الخدمات الصحية والاجتماعية الأساسية: يمكن استخدام العائدات من الضريبة لتوفير الخدمات الصحية والاجتماعية الأساسية للفئات ذات الدخل المنخفض، مثل الرعاية الصحية الأساسية والمساعدة الاجتماعية والدعم النفسي.

نطاق تطبيق الضريبة:

تشمل ضريبة التصرفات العقارية مجموعة واسعة من العمليات والتصرفات العقارية في المملكة العربية السعودية. ومن بين هذه التصرفات:

1.     عقود البيع والشراء: تشمل هذه العملية بيع العقارات السكنية والتجارية والأراضي والعقارات الزراعية.

2.     عقود التأجير والإيجار: تفرض الضريبة على القيمة الإيجارية للعقارات المؤجرة سواء كانت لأغراض سكنية أو تجارية.

3.     التبرع والهبة: في حالة تحويل ملكية العقار بشكل مجاني كهبة أو تبرع، فإنه قد يتم فرض الضريبة على القيمة السوقية للعقار.

4.     المزايدات العقارية: تُفرض الضريبة عند المشاركة في المزادات العقارية سواء كانت لشراء أو بيع العقارات.

5.     العمليات الاستثمارية العقارية: يتم فرض الضريبة على الأرباح الناتجة عن عمليات الاستثمار في العقارات مثل بيع العقارات بربح وتأجيرها بربح.

6.     التحويلات العقارية الأخرى: تشمل هذه التصرفات عمليات التحويل الأخرى مثل تغيير استخدام العقارات، أو تقسيمها، أو دمجها.

الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية

، هناك بعض الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية. وتشمل هذه الاستثناءات عادةً:

1.     العقارات السكنية للأفراد: قد يكون هناك استثناء للعقارات السكنية التي يمتلكها الأفراد وتستخدم لأغراض السكن الشخصي، وذلك بناءً على التشريعات والتعليمات الضريبية المحددة من قبل الهيئة العامة للزكاة والدخل.

2.     الأراضي الزراعية: عادةً ما يتم استثناء الأراضي الزراعية من ضريبة التصرفات العقارية، وذلك لتشجيع الاستثمار في الزراعة وتطوير القطاع الزراعي.

3.     العقارات التجارية للشركات: في بعض الحالات، قد يتم استثناء العقارات التجارية المملوكة للشركات من ضريبة التصرفات العقارية، خاصة إذا كانت تستخدم لأغراض الأعمال التجارية.

4.     العقارات المملوكة للحكومة: قد تكون العقارات التي تمتلكها الحكومة أو المنظمات العامة استثناءً من ضريبة التصرفات العقارية.

5.     المعاملات الخاضعة للضريبة العقارية بالقيمة المضافة: في حالة فرض ضريبة عقارية بالقيمة المضافة، قد يتم استثناء هذه المعاملات من ضريبة التصرفات العقارية.

الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية

ضريبة القيمة المضافة (VAT) وضريبة التصرفات العقارية هما نوعان مختلفان من الضرائب تفرضان على أنواع مختلفة من العمليات الاقتصادية. إليك الفرق بينهما:

1.     ضريبة القيمة المضافة (VAT):

o        تُفرض على السلع والخدمات التي تُباع وتُقدم داخل البلاد.

o        تُفرض على كل مرحلة من مراحل الإنتاج والتوزيع والبيع، حيث يتم تحصيل الضريبة على القيمة المضافة في كل مرحلة وفقاً لفارق القيمة بين السعر النهائي والتكلفة الأصلية.

o        عادة ما يتم تطبيق نسبة ثابتة على القيمة المضافة لجميع السلع والخدمات المشمولة.

2.     ضريبة التصرفات العقارية:

o        تُفرض على عمليات التصرف في العقارات مثل البيع والشراء والتأجير.

o        تختلف أساليب فرضها وأسسها باختلاف البلدان، وقد تُفرض على القيمة السوقية للعقار أو على العائد الناتج عن عملية التصرف.

o        عادة ما تكون أسعارها محددة بناءً على نسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار أو العملية العقارية.

 تُفرض ضريبة القيمة المضافة على السلع والخدمات بغض النظر عن نوع الصناعة أو القطاع، بينما تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على العمليات المتعلقة بالعقارات خاصة، مثل بيع وشراء العقارات والتأجير.

 معدلات الضريبة:

تحديد معدلات الضريبة على العقارات يتم بناءً على قيمتها السوقية، وهذا يعني أنه يتم احتساب الضريبة بناءً على القيمة التقديرية التي يمكن بيع العقار بها في السوق في وقت محدد، مع مراعاة التقديرات الحالية لقيمة العقار ومواصفاته. تصدر الضوابط والتعليمات التي تحدد كيفية تقييم العقارات وتحديد الضريبة عليها من قبل الهيئة العامة للزكاة والدخل في المملكة العربية السعودية. وتعمل الهيئة على تطبيق هذه الضوابط والتعليمات بما يضمن العدالة والشفافية في تقييم العقارات وفرض الضرائب عليها.

 الالتزام بالتصرفات العقارية ودفع الضريبة:

يجب على جميع الأطراف المشاركة في عمليات التصرف العقاري الالتزام بالقوانين والتشريعات المحلية المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية. ويشمل ذلك الملاك والمشترين والمطورين وأي شخص آخر يشارك في عمليات شراء وبيع أو تأجير العقارات.

عندما يتم تحديد الضريبة المستحقة على التصرفات العقارية، يجب على الأطراف دفع هذه الضريبة في الوقت المحدد بموجب القوانين المحلية. فعدم الامتثال للالتزام بالضريبة المستحقة قد يؤدي إلى فرض غرامات أو عقوبات أخرى وفقًا للتشريعات المعمول بها. لذا، من الضروري على الجميع الالتزام بالقوانين الضريبية المتعلقة بالعقارات ودفع الضرائب المستحقة في الوقت المحدد لتفادي المشاكل القانونية والمالية المحتملة.

التحديات والمشاكل المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية

التجاوزات والتهرب الضريبي يمثلان تحديًا كبيرًا لأنظمة ضريبة التصرفات العقارية ويؤثران سلبًا على تحصيل الإيرادات الضريبية وتنفيذ أهدافها الاقتصادية والاجتماعية. إليك بعض الطرق التي قد يتم من خلالها التجاوز والتهرب الضريبي في هذا السياق:

1.     تقديم معلومات غير دقيقة أو مضللة: يمكن للأطراف المعنية تقديم معلومات غير صحيحة حول قيمة العقارات أو عمليات التصرف بها بهدف تقليل الضرائب المستحقة.

2.     التقنيات الضريبية الاحتيالية: قد تستخدم بعض الشركات والأفراد التقنيات الضريبية الاحتيالية مثل تقسيم العمليات العقارية بطرق معقدة لتقليل الضرائب بشكل غير مشروع.

3.     الهروب الضريبي: يتضمن الهروب الضريبي عدم الالتزام بتقديم الإقرارات الضريبية أو تقديمها بشكل غير كامل أو غير دقيق بهدف تجنب دفع الضرائب.

4.     استغلال الثغرات القانونية: قد يقوم بعض الأشخاص بالاستفادة من ثغرات في النظام الضريبي لتجنب دفع الضرائب بشكل قانوني.

تلك التجاوزات والتهرب الضريبي يمكن أن تؤدي إلى تقليل الإيرادات الضريبية التي يمكن استخدامها لتمويل الخدمات العامة والبنى التحتية والمشاريع الاجتماعية، مما يؤثر سلبًا على الاقتصاد والمجتمع بشكل عام. لذا، من الضروري اتخاذ إجراءات فعالة لمكافحة التجاوزات والتهرب الضريبي وتعزيز الامتثال الضريبي في قطاع العقارات.

الآثار الاقتصادية والاجتماعية لضريبة التصرفات العقارية:

فرض ضريبة التصرفات العقارية يمكن أن يؤدي إلى آثار اقتصادية واجتماعية متعددة، من بينها:

1.     توجيه التحويلات العقارية: قد يؤدي تأثير الضريبة على أسعار العقارات إلى توجيه التحويلات العقارية نحو الاستثمارات الأكثر فعالية. وبالتالي، يمكن أن يزيد هذا من تنوع الاستثمارات ويعزز التوزيع الفعال للموارد.

2.     تقليل ارتفاع أسعار العقارات: قد يعمل فرض الضريبة على تخفيف الطلب العقاري وتقليل ارتفاع أسعار العقارات. هذا يمكن أن يسهم في جعل السوق العقارية أكثر استقرارًا ويساهم في تحقيق الوصول إلى الإسكان بأسعار معقولة.

3.     تحفيز الاستثمار في القطاعات الأخرى: من خلال جعل الاستثمار في العقارات أقل جاذبية بسبب فرض الضريبة، قد يحفز الأفراد والشركات على استكشاف واستثمار فرص في القطاعات الأخرى التي قد تكون أكثر فعالية اقتصاديًا.

4.     توزيع الثروة بشكل أكثر عدالة: إذا تم استخدام عائدات الضريبة بشكل فعال لتمويل برامج الإسكان الاجتماعية أو البنى التحتية العامة، فقد تساهم ضريبة التصرفات العقارية في توزيع الثروة بشكل أكثر عدالة وتقليل الفجوة الاقتصادية.

آلية الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية

يوجد آلية للاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية للأشخاص الذين يرون أن هناك أخطاء أو تحديات في تقدير الضريبة أو في الإجراءات المتعلقة بها. وتتبع هذه الآلية إجراءات محددة تهدف إلى حماية حقوق المكلفين. الآلية تشمل الخطوات التالية:

1.     تقديم الاعتراض: يجب على الشخص الذي يرغب في الاعتراض على ضريبة التصرفات العقارية تقديم طلب اعتراض رسمي إلى الجهة المختصة، والتي غالبًا ما تكون الهيئة العامة للزكاة والدخل.

2.     تقديم الوثائق الداعمة: يتعين على المكلف تقديم جميع الوثائق والأدلة اللازمة التي تدعم حججه وتفسيراته في الاعتراض.

3.     معالجة الاعتراض: بعد استلام طلب الاعتراض والوثائق المقدمة، ستقوم الجهة المختصة بمراجعة الحالة ودراسة الشكوى والأدلة المقدمة.

4.     اتخاذ القرار: بناءً على التقييم الجديد والدراسة، ستتخذ الجهة المختصة قرارًا بشأن صحة الاعتراض، وسوف تعلن النتيجة للمكلف.

5.     الاستئناف: في حالة عدم الرضا عن القرار النهائي للجهة المختصة، يحق للمكلف تقديم استئناف لجهة قضائية مستقلة لمراجعة الحالة واتخاذ قرار نهائي.

من المهم أن يتم اتباع الإجراءات الرسمية وتقديم الوثائق الداعمة للحصول على نتيجة إيجابية في الاعتراض. ينصح بالتشاور مع مستشار ضريبي محترف للحصول على المساعدة والتوجيه المناسب في عملية الاعتراض.

المخالفات والغرامات

في حالة عدم الامتثال لتسديد ضريبة التصرفات العقارية أو عدم الالتزام بالتشريعات الضريبية المتعلقة بها، قد تفرض السلطات الضريبية في المملكة العربية السعودية مخالفات وغرامات على المكلفين. تتنوع هذه المخالفات والغرامات وفقًا للقوانين واللوائح المحلية، وتتضمن عادة ما يلي:

1.     غرامات التأخير في الدفع: يمكن فرض غرامات على المكلفين الذين يتأخرون في دفع ضريبة التصرفات العقارية في المواعيد المحددة.

2.     غرامات عدم التقديم أو التقديم المتأخر للإقرارات الضريبية: قد تُفرض غرامات على الأفراد أو الشركات الذين لا يقدمون إقرارات ضريبية في الوقت المحدد أو يقدمونها بعد الموعد المحدد.

3.     غرامات عدم الامتثال للتشريعات الضريبية: في حالة عدم الامتثال لأحكام التشريعات الضريبية المتعلقة بضريبة التصرفات العقارية، يمكن أن تفرض السلطات الضريبية غرامات على المكلفين.

4.     غرامات عدم الإبلاغ أو تقديم المعلومات الخاصة بالمعاملات العقارية: في حالة عدم تقديم المعلومات المطلوبة أو الإبلاغ عن المعاملات العقارية بشكل صحيح، قد يتم فرض غرامات.

5.     غرامات التهرب الضريبي: إذا تم اكتشاف أن المكلف قد قام بتهرب ضريبي عن طريق تقديم معلومات غير صحيحة أو إخفاء الإيرادات، فقد يتعرض لغرامات عقوبات أكثر صرامة.

مثال عن المخالفات

1.     تحســـب غرامـــة التأخيـــر عن الســـداد بمبلغ يعـــادل ٪5 مـــن قيمـــة الضريبة غير المســـددة عن كل شـــهر أو جـــزء منه لم تســـدد عنـــه الضريبة.

2.     غرامـــة لا تقل قيمتهـــا عن (10) آلاف ريال ولا تزيد عن قيمة الضريبة المســـتحقة وذلك علـــى مخالفة الاحـــكام الخاصـــة بضريبة التصرفـــات العقاريـــة أو القرارات التنفيذيـــة والاداريـــة اللازمـــة، كالتأخـــر، أو عدم الافصـــاح بالوقـــت الصحيح، أو عـــدم الافصاح بشـــكل دقيق، أو تقديـــم قيمة غيـــر دقيقة للعقـــار، وغيرها من المخالفـــات المذكورة في لائحـــة ضريبة التصرفـــات العقارية

3.     عقوبـــة التهـــرب الضريبـــي تصـــل إلـــى غرامة ماليـــة لا تقل عـــن قيمـــة الضريبة المســـتحقة و لا تتجـــاوز ثالثـــة أمثالها.

المخالفات تقع على البائع وهو المسؤول عن دفع قيمة الضريبة إلى الهيئة.

يُنصح بالالتزام بالتشريعات الضريبية وتسديد الضرائب في الوقت المحدد لتجنب فرض هذه المخالفات والغرامات. في حالة وجود أي استفسارات أو شكوك بخصوص التزامك بالضرائب العقارية، يجب عليك التشاور مع مستشار ضريبي محترف للحصول على المساعدة والتوجيه المناسب.

اخيرا

تُعد ضريبة التصرفات العقارية جزءًا أساسيًا من النظام الضريبي في المملكة العربية السعودية، وتلعب دوراً محورياً في تنظيم السوق العقارية وتحقيق العدالة الاجتماعية وتعزيز الاستثمارات الداخلية.

وتسهم في تمويل الخدمات الحكومية وتحفيز الاستثمارات العقارية المستدامة. يجب على الأفراد والمؤسسات الالتزام بالضريبة وتنفيذ التشريعات والقوانين المتعلقة بها لتجنب المخالفات والعقوبات المالية المحتملة.

تم كتابة هذا المقال في واجهة السعودية  بتاريخ 25/3/2024  ويجب مراجعة  المواقع الرسمية للتأكد من صحة البيانات او تغيرها فيما بعد .

المراجع

https://zatca.gov.sa/ar/HelpCenter/guidelines/Documents/RETT_Simplified_Guide.pdf

https://rega.gov.sa/

https://rett.zatca.gov.sa/